Wenn Immobilien innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert werden, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden und kann die zu zahlende Einkommensteuer erheblich in die Höhe treiben. Besteuert wird der erzielte Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie und abzüglich der anfallenden Werbungskosten. Keine Versteuerung muss hingegen erfolgen, wenn die Immobilie zuvor selbstgenutzt wurde. Hierzu muss eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder

  • im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder
  • im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren

vorgelegen haben.


Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem neuen Urteil entschieden, dass Gewinne aus dem Verkauf eines selbstbewohnten Hauses als privater Veräußerungsgewinn versteuert werden müssen, wenn darin zuvor tageweise Zimmer vermietet worden sind. Geklagt hatte ein Ehepaar aus Niedersachsen, das ein 150 qm großes Reihenhaus bewohnt hatte. Um sich etwas hinzuzuverdienen, hatten die Eheleute zwei im Dachgeschoss belegene Kinderzimmer tageweise an Messegäste vermietet (zwölf bis 25 Tage pro Jahr). Neben den beiden Zimmern befanden sich in dem 35 qm großen Dachgeschoss noch ein Flur und ein Bad. Die Mietverträge sahen vor, dass die Zimmer zur Alleinnutzung sowie Flur und Bad zur Mitnutzung vermietet wurden.


Nachdem die Eheleute ihr Haus innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert hatten, besteuerte das Finanzamt – anteilig für die Fläche des gesamten Dachgeschosses (35 qm zu 150 qm) – einen privaten Veräußerungsgewinn.


Der BFH bestätigte die Steuerpflicht und verwies darauf, dass keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt, wenn ein Steuerzahler eine Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Kann ein Mieter angemietete Räume unter Ausschluss des Vermieters nutzen, führt auch eine lediglich vorübergehende Vermietung dazu, dass ein privater Veräußerungsgewinn besteuert werden muss. Eine Bagatellgrenze für eine unschädliche Vermietung kennt das Gesetz nicht.


Hinweis: Eine Vermietung einzelner Zimmer führt aber nicht dazu, dass der komplette Gewinn aus dem Hausverkauf der Besteuerung unterzogen werden muss. Der BFH betonte, dass der Veräußerungsgewinn nur anteilig nach dem Verhältnis der Wohnflächen steuerpflichtig ist. Eine Steuer lösen dabei nur die Räume aus, die zur Alleinnutzung vermietet wurden. Werden Räume lediglich zur Mitnutzung vermietet (vorliegend: Bad und Flur), können sie noch zu eigenen Wohnzwecken mitgenutzt werden, so dass die Flächen bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns außen vor bleiben. Im vorliegenden Fall muss also lediglich die Fläche der beiden Kinderzimmer in ein Verhältnis zur Gesamtwohnfläche gesetzt werden, woraus sich der steuerpflichtige Anteil am Veräußerungsgewinn ergibt.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 04/2023)