Sanierung einer Burg: Vorsteuerabzug aus den Baukosten ist bei Absicht zur späteren steuerpflichtigen Vermietung zulässig

Eine nicht ganz alltägliche Sanierung hat kürzlich den Bundesfinanzhof (BFH) beschäftigt: Geklagt hatten die Nachfahren einer Familie, die eine ehemals in Familienbesitz befindliche Burg (nationales Kulturdenkmal) von einer Gemeinde zurückerworben hatten. Die ungewöhnliche Immobilie wurde von ihnen anschließend unter denkmalrechtlichen Auflagen umfangreich saniert und modernisiert. Das Nutzungskonzept sah vor, die Burg zu einem Gästehaus mit Gästezimmern für Tagungsteilnehmer, Seminargäste und sonstige Gäste von öffentlichen und privaten Veranstaltungen umzubauen und zu vermieten.

Ein Bereich sollte als private Familienwohnung genutzt werden, ein weiterer Bereich als Museum und als öffentliche Fläche für kulturelle Veranstaltungen, Vorträge, Konzerte, Seminare und Hochzeiten vermietet werden.

Die Vorsteuern aus den Baukosten ließen sich die Nachfahren vom Finanzamt erstatten. Aufgrund festgestellter Schadstoffbelastungen der Burg geriet die Sanierung jedoch über mehrere Jahre hinweg ins Stocken, so dass die steuerpflichtigen Vermietungsumsätze ausblieben. Nach einer Außenprüfung gelangte das Amt zu der Ansicht, dass die Burgsanierung ausschließlich privat veranlasst gewesen sei und es nicht objektiv erkennbar gewesen sei, dass später umsatzsteuerpflichtige Umsätze mit der Burg hätten erzielt werden sollen. Gegen die Aberkennung des Vorsteuerabzugs gingen die Nachfahren gerichtlich vor.

Der BFH entschied nun, dass den Nachfahren dem Grunde nach der Vorsteuerabzug zusteht. Das vorinstanzliche Finanzgericht war davon ausgegangen, dass die Nachfahren die fertige Burg durch Beherbergungsleistungen steuerbar und steuerpflichtig vermieten wollten. Der BFH sah keinen Anlass, diese in Nutzungskonzepten dokumentierte Absicht in Frage zu stellen.

Ein Anspruch auf Abzug der Vorsteuer aus den zur Sanierung einer (ehemaligen) Burg bezogenen Eingangsleistungen besteht, wenn und soweit bei Leistungsbezug die Absicht belegt ist, künftig steuerpflichtige Vermietungsumsätze auszuführen, die mit diesen bezogenen Leistungen in einem direkten und unmittelbaren Zusammenhang stehen. Hiervon war vorliegend auszugehen. Kommt es aufgrund von Umständen, die dem Willen des Leistungsempfängers entzogen sind, nicht zu den beabsichtigten Umsätzen, bleibt der Vorsteuerabzug sogar endgültig bestehen. Dem Vorsteuerabzug steht ferner nicht entgegen, dass die bezogenen Leistungen zugleich dem Erhalt des Familienbesitzes dienten.

(aus: Ausgabe 03/2026)