Vorzeitige Rückübertragung eines Erbbaurechts: Entschädigung an Erbbauberechtigten ist steuerpflichtig

Entschädigungen, die als Ersatz für entgehende oder entgangene Einnahmen gezahlt werden, müssen als außerordentliche Einkünfte versteuert werden. Eine solche steuerbare Entschädigung liegt nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vor, wenn ein Erbbauberechtigter eine Zahlung für die vorzeitige Rückübertragung eines Erbbaurechts erhält.

Geklagt hatte eine vermögensverwaltende KG, der ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück eingeräumt worden war. Dieses Recht hatte sie in die Lage versetzt, das aufstehende Gebäude zu vermieten und damit erhebliche Mieteinnahmen zu erzielen. Für die vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts erhielt die KG von der Grundstückseigentümerin eine Entschädigung in Millionenhöhe. In der logischen Folge entfielen ihre Erträge aus dem Erbbaurecht (Vermietungseinkünfte).

Das Finanzamt erfasste die Millionenzahlung als steuerpflichtige Entschädigung (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), wogegen die KG klagte. Sie war der Ansicht, dass die Entschädigung keine entgehenden oder entgangenen Einnahmen ersetzen sollte, sondern lediglich als Ausgleich für den Vermögensverlust (Verlust des Erbbaurechts) gezahlt worden war – und somit nicht besteuert werden durfte.

Der BFH bestätigte jedoch den Steuerzugriff und verwies auf die kausale Verknüpfung zwischen der Entschädigung und den entgangenen Einnahmen. Die Entschädigung war nach Gerichtsmeinung für die entfallenden Mieteinnahmen und nicht für die Aufgabe einer Vermögensposition (Erbbaurecht) gezahlt worden. Die vereinbarte Entschädigung orientierte sich betragsmäßig an der Miethöhe abzüglich der weggefallenen Verpflichtung der Erbbauzinsen. Durch die vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts wurde der KG die Möglichkeit genommen, weitere Vermietungserträge zu erzielen, so dass die Besteuerung der Entschädigung im Ergebnis rechtmäßig war.

(aus: Ausgabe 06/2026)